Immobilien verkaufen für Dummies

Steffi Sammet und Stefan Schwartz sind Wirtschaftsjournalisten und haben in der "für Dummies"-Reihe bereits "Immobilienkauf für Dummies" und weitere Bücher geschrieben. Steffi Sammet betreibt ein Medienbüro, schreibt für Magazine und renommierte Tageszeitungen und konzipiert und betreut für Verlage verschiedene journalistische Projekte, unter anderem zu den Schwerpunktthemen Karriere, Arbeitsmarkt und Immobilien. Stefan Schwartz ist erfolgreicher Firmengründer und arbeitet heute vor allem für Mittelständler und Unternehmensberater.

• Über die Autoren 9Einführung 21Über dieses Buch 22Konventionen in diesem Buch 22Was Sie nicht lesen müssen 23Törichte Annahmen über den Leser 23Wie dieses Buch aufgebaut ist 23Teil I: Alles Wissenswerte über den optimalen Verkauf 23Teil II: Vorbereiten: wie Sie Ihr Heim verkaufsfertig machen 24Teil III: Verkaufen: So locken Sie Interessenten und verhandeln erfolgreich 24Teil IV: Abwickeln und Versteuern 24Teil V: Der Top-Ten-Teil 24Symbole, die in diesem Buch verwendet werden 25Wie es weitergeht 25Teil I So Gelingt Der Optimale Verkauf 27Kapitel 1 So machen Sie Ihre Immobilie fit für den Verkauf 29Recherche: Was ist mein Haus eigentlich wert? 29Verfahren zur Bewertung Ihrer Immobilie 30Quellen zur Preisrecherche 30Fakten, die über den Preis entscheiden 31Fleißarbeit: die Zusammenstellung der Unterlagen 32Ihre Verkaufsunterlage Nummer 1: das Exposé 32Alles auf einen Blick: Baupläne und Grundrisse 33Unverzichtbar: der Energieausweis 33Zum Schmökern: Protokolle der Eigentümerversammlung 34Zum Beweis: Rechnungen und Wartungsprotokolle 34Die Kür: Betriebsanleitungen und Ähnliches 35Hand- und Kopfarbeit: Bringen Sie Ihre Immobilie auf Vordermann! 36Garten und Fassade überprüfen 36Frühjahrsputz unabhängig von der Jahreszeit erledigen 36Kleinere Schäden reparieren 37Pimp up my home: der neue Trend aus den USA 38Hardware erneuern: renovieren vor dem Verkauf 38Raumgefühl optimieren: die eigenen vier Wände inszenieren 39Selbst ist der Immobilieneigentümer: So lassen sich Interessenten anlocken 41Experte mit viel Marktwissen: die Unterstützung eines Maklers 46Wann sich das Engagement eines Maklers lohnt 47Welche Nachteile der Einsatz eines Maklers haben kann 48Die vielversprechendsten Strategien für die Preisverhandlungen 49Kapitel 2 Wenn nicht jetzt, wann dann? Immobilienboom in Deutschland 51Was für den Verkauf einer Immobilie spricht 51Auf- oder Umsteigen – berufsbedingte Umzüge 52Einsteigen: die Familiengründung 52Aussteigen: der Umzug in den Altersruhesitz 53Kasse machen: die Spekulation auf das Platzen der Blase 54Boom und Baisse: der Immobilienmarkt in Deutschland 54Was Verkäufer durchschnittlich erzielen können 55Wie sich der Immobilienmarkt entwickelt 56Warum Prognosen mit Vorsicht zu genießen sind 56Kapitel 3 Der Abschluss des Verkaufs 59Große Pläne – viele Herausforderungen 60So geht beim Immobilienverkauf alles gut über die Bühne 60Welche Fehler Immobilieneigentümer in der letzten Verkaufsphase Ihres Objekts unbedingt vermeiden sollten 63Nicht mehr Meins, aber doch in den eigenen vier Wänden 64Der Nießbrauch 64Das Wohnungsrecht 65Die umgekehrte Hypothek 66Die letzten Schritte als Immobilieneigentümer 66Kaufvertrag, Notar, Grundbucheintrag, Eigentumsübergabe: So läuft es ab 67Die bürokratischen Pflichten nach dem Verkauf 69Teil II Vorbereiten: So Machen Sie Ihr Heim Verkaufsfertig 73Kapitel 4 Und ewig lockt der Preis: wie Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln 75Begriffswirrwarr: was Verkehrswert, Grundstücksbewertung und Co bedeuten 75Der große Check: wie Sie sich einen Überblick über die aktuelle Situation am Markt verschaffen 79Analysieren Sie die Preisentwicklung 79Checken Sie das Interesse potenzieller Käufer 82Vergleichen Sie Angebote ähnlicher Verkaufsobjekte in der Region 83Rational statt emotional: warum sich eine nüchterne Herangehensweise an den Verkauf empfiehlt 85Für die Kalkulation des Verkaufspreises auf Fakten konzentrieren, ideelle Werte ignorieren 85Vergleiche mit eigenen getätigten Investitionen vermeiden 87Kapitel 5 Wertsteigernd wirkt der Fleiß: welche Dokumente Sie für den Verkauf parat halten sollten 89Gut präpariert: So erleichtern Sie sich den Verkauf 89Exposé erstellen 90Baupläne digital und in Papierform greifbar haben 92Bauanfragen nachweisen 93Energiepass aktualisieren und vorlegen 94Protokolle der Eigentümerversammlungen griffbereit haben 97Bonuspunkte sammeln: was Interessenten oft noch wissen wollen 98Entwicklung des Bodenrichtwertes 98Rechnungen und Wartungsprotokolle offenlegen 100Betriebsanleitungen für Smarthome-Produkte oder Ähnliches präsentieren 101Wertvolles Lob oder kritisches Urteil: warum Gutachten für Verkäufer und Käufer manchmal unverzichtbar sind 101Was für ein Onlinegutachten spricht 102Was gegen ein Onlinegutachten spricht 103Welche Qualifikationen einen Gutachter unbedingt auszeichnen sollten 103Wissen vom Profi: welchen Mehrwert Makler bieten können 104Kapitel 6 Frühjahrsputz: Bringen Sie Ihr Heim auf Vordermann! 107Mogeln geht nicht: was Sie vor dem ersten Besichtigungstermin eines Interessenten erledigen müssen 107Der erste Eindruck: Garten und Fassade 108Der zweite Blick: Ordnung und Sauberkeit 110Die dritte Hürde: erkennbar gepflegt und gehütet 111Manchmal hilft nur Nachrüsten: warum Ihnen die eine oder andere Investition doch etwas wert sein sollte 112Kapitel 7 Pimp up my home 115Wie Profis 08/15-Häuser und Wohnungen aufmotzen 115Wagen Sie sich an die großen Dinge in Ihrem Heim 116Trotz hoher Kosten – trauen Sie sich ans Bad und an die Küche 118Reparieren Sie Baufälliges oder Marodes 120Modernisieren Sie die Heizungsanlage 121Sanieren Sie Ihr Heim energetisch 122Trauen Sie sich an ausgefallene Vorgehensweisen, um Ihr Objekt ins beste Licht zu rücken 123Schaffen Sie positive Lichteffekte 124Nutzen Sie Mietmöbel, um Ihre Immobilie zu schmücken 126Verwandeln Sie Ihr Heim in eine grüne Oase 127Arbeiten Sie mit Farben, Stoffen, Dekorationsmaterialien und Bildern 128Setzen Sie auf ungewöhnliche Materialien und Formen, um einen Blickfang zu setzen 129Teil III Verkaufen: So Locken Sie Interessenten Und Verhandeln Erfolgreich 133Kapitel 8 Eigenregie: wie Sie selbst Käufer finden 135Gewusst wie: die richtige Strategie für Ihren Verkauf 135Gewusst wo: Vertriebswege für Ihr Eigenheim 137Die digitalen Platzhirsche: Online-Immobilienportale 137Die digitale Alternative: eine eigene Website 140Der clevere Verstärker: soziale Medien 141Die regionalen Klassiker: Zeitungen und Wochenblätter 143Die unverwüstliche Tradition: Mund-zu-Mund-Propaganda 144Die naheliegendste Alternative bei Wohnungen: Mieter 146Wie Sie Interessenten für Ihr Objekt begeistern 147Gute Vorbereitung ist der halbe Erfolg 147Mehr Erfolg beim Erstkontakt 149Mit welchen Argumenten Sie punkten 150Mit einem klaren Zeitplan zum Erfolg 152Vor- und Nachteile des Selfmade-Verkaufs 155Kapitel 9 Was Makler leisten können und sollen 159Wie Sie den richtigen Makler finden 159Wie Sie sich die Zusammenarbeit erleichtern 162Was Maklerdienste kosten 165Welche Fehler Sie vermeiden sollten 168Die richtige Wahl 168Das richtige Briefing 168Klare Abmachungen 168Kapitel 10 Preisstrategie und -verhandlung: wie Sie am besten verkaufen 171Die beste Preisstrategie für Ihre Immobilie 171Der Normalfall: Der Preis ist Verhandlungsbasis 172Die gängige Zweiteilung: wie man den Kaufpreis splittet 172Der Sonderfall: Arbeit mit Mindestpreisen 173Der Shootingstar: das Bieterverfahren 174Die regionale Variante: die Versteigerung 176Gestückelter Kaufpreis: machbar, aber kaum genutzt 176Ratenzahlung: mehrere Jahre Geld vom Käufer 176Leibrente: ein Leben lang Geld vom Käufer 177Zeitrente: ein fester Betrag über einen festen Zeitraum 179Gewusst wie: wie Sie Ihre Preisvorstellung durchsetzen 180Die Basis: Verständnis für Ihr Gegenüber 181Das Gespräch: Nutzen Sie Ihren Heimvorteil! 182Der Faktor Zeit: was der Blick auf den Kalender bringt 183Das Ergebnis: die Kunst, das Gesicht zu wahren 184Die Nervenprobe: das Warten auf den Notartermin 185Kapitel 11 Verkaufen und wohnen bleiben: alternative Wege beim Verkauf 187Nießbrauch: ein Klassiker mit Tücken 187Wie Nießbrauch funktioniert 188Wie sich Nießbrauch rechnet 189Wohnungsrecht: der kleine Bruder des Nießbrauchs 190Umgekehrte Hypothek: monatliche Rente von der Bank 191Was die Immobilienrente auszeichnet 191Wie sich die Immobilienrente rechnet 192Wer Immobilienrenten anbietet 192Vor- und Nachteile der alternativen Wege beim Verkauf 193Vorteil: Betongold zu Geld machen 193Vorteil: wohnen in der gewohnten Umgebung 194Nachteil: beschränkt auf gute Lagen 194Nachteil: Konflikt mit den Erben 194Nachteil: eingeschränkte räumliche Flexibilität 194Teil IV Abwickeln Und Versteuern 195Kapitel 12 In klaren Bahnen: wie der Verkaufsprozess abläuft 197Jetzt geht es ans Eingemachte: die wesentlichen To-dos für den Verkauf 197Das Dokument der Dokumente: der Kaufvertrag 198Der Mann der Stunde: der Notar 199Nun wird es endlich offiziell: der Grundbucheintrag und die Eigentumsübergabe 207Die letzten Hürden nach dem Notartermin 209Abschied: der Auszug aus den geliebten vier Wänden 209Der Tag der Tage: die Übergabe 210Kapitel 13 Schnell handeln: was Verkäufer nach dem Notartermin noch regeln müssen 215Finanzdienstleister: raus aus den Krediten 215Der Abschied von der Hypothek 216Das Ende der Grundschuld 219Das Ende von Bürgschaften und Co. 221Versorger: welche Verträge Sie kündigen müssen 222Versicherer: automatischer Übergang der Policen 222Versorger: selbst handeln 223Finanzamt: wie der Fiskus bei Verkäufen zuschlägt 223Teil V Der Top-Ten-Teil 225Kapitel 14 Zehn Tipps für einen optimalen Verkauf 227Klare Ziele definieren: den Verkaufsprozess gut durchdacht starten 227Den Preis richtig setzen: Strategien, um die gewünschten Käufer anzulocken 228Perfekte Unterlagen für das erste Gespräch vorbereiten 229Mit dem Blick eines Käufers die eigene Immobilie betrachten 229Kleine und große Investitionen für einen hervorragenden Erlös 230Alle Kanäle zur Vermarktung nutzen 231Bilder sagen mehr als Worte: welche Rolle Fotos und Videos beim Verkauf spielen 232Preisusancen kennen: Mindestpreise und Co. 232Die Nerven behalten: warum der Preispoker zum Hausverkauf dazu gehört 233Aufmerksam bis zum Schluss: Achten Sie auch in der Schlussphase auf jedes Detail! 234Kapitel 15 Zehn Fallen, die Sie unbedingt umgehen sollten 237Auf dem einstigen Kaufpreis verharren 237Sentimental werden – der verstellte Blick auf die eigenen vier Wände 238Auf unseriöse Makler hereinfallen – wenn das Telefon zweimal klingelt 239Mit mehreren Maklern operieren 240Nachlässigkeit – eine Todsünde beim Immobilienverkauf 240Tatsachen verschweigen – eine unverzeihliche Sünde im Verkaufsprozess 241Dem erstbesten Interessenten den Zuschlag geben 242Planlos das Eigenheim für den Verkauf aufmotzen 243Eine oberflächliche Kalkulation senkt den Erlös 244Auf Gutachter und Experten verzichten 245Kapitel 16 Die zehn wichtigsten Internetadressen für Immobilienverkäufer 247www.immobilienscout24.de 247www.immowelt.de 248www.wohnungsboerse.net 248www.immobilienportale.com 249www.ivd.net 249www.notar.de 250www.verbraucherzentrale.de 250www.bundesregierung.de 251www.zvr-info.de 252www.immobilienwertanalyse.de 252Stichwortverzeichnis 255