Sachenrecht für Dummies

Michael Grau ist Professor für Privatrecht und staatliches Liegenschaftswesen an der Hochschule für öffentliche Verwaltung und Finanzen in Ludwigsburg. Peter Eisenbarth ist Professor für staatliches Liegenschaftswesen und öffentliches Baurecht an der Hochschule für öffentliche Verwaltung und Finanzen in Ludwigsburg und Mitglied des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Konstanz.

• Über die Autoren 7Einführung 21Über dieses Buch 21Was dieses Buch nicht will und nicht kann 22Törichte Annahmen über den Leser 23Wie Sie dieses Buch lesen 23Wie dieses Buch aufgebaut ist 24Teil I: Sachen gibt’s 24Teil II: Mobiliarsachenrecht 24Teil III: Immobiliarsachenrecht 25Teil IV: Das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis 25Teil V: Der Top-Ten-Teil 25Symbole, die in diesem Buch verwendet werden 26Wie es weitergeht 26TEIL I SACHEN GIBT’S 27Kapitel 1 Sachenrecht: Mit Spaß an die Sache 29Was Personen mit Sachen tun können 29Sachenrechte = dingliche Rechte 30Das Sachenrecht als Teil des BGB 30Allgemeiner Teil und Sachenrecht 31Schuldrecht und Sachenrecht 31Das Zusammenspiel von Allgemeiner Teil, Schuldrecht und Sachenrecht 32Kapitel 2 Zur Sache bitte! – Rechtsobjekte 35Sachen, § 90 BGB 36Vertretbare Sachen, § 91 BGB 36Verbrauchbare Sachen, § 92 BGB 37Sacheinheit und Sachgesamtheit 37Hauptsache und Bestandteil einer Sache 38Wesentliche Bestandteile an beweglichen Sachen, § 93 BGB 38Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks, § 94 Abs 1 BGB 39Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes, § 94 Abs 2 BGB 40Scheinbestandteile, § 95 BGB 40Zubehör, § 97 BGB 41Kapitel 3 Sachenrechtsgrundsätze – das gilt für alle Dinge! 45Typenzwang: Der »Numerus clausus« der Sachenrechte 45Absolutheitsprinzip 48Publizitätsprinzip (Offenkundigkeitsprinzip) 48Bestimmtheitsgrundsatz (Spezialitätsprinzip) 49Trennungs- und Abstraktionsprinzip 50Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft 50Das sachenrechtliche Verfügungsgeschäft 52Das Trennungsprinzip 53Abstraktionsprinzip 55Ausnahmen vom Abstraktionsprinzip – Fehleridentität 57Kapitel 4 Eigentum – Wem gehört’s? 59Alles meins! Eigentum, § 903 BGB 59Beispiele gesetzlicher Einschränkungen im BGB 61Achtung Notstand!, § 904 BGB 61Das ist ein Überfall!, § 911 BGB 62Nichts Gutes vom Nachbargrundstück, § 906 BGB 62Arten des Eigentums 65Nichts kaputt: Gemeinschaft nach Bruchteilen 66Alle für eine Sache: Gesamthandseigentum 66Kapitel 5 Besitz – das Haus verliert nichts 67Die Funktion des Besitzes 67Publizitätsfunktion 68Besitzschutzfunktion 68Erwerb und Verlust des Besitzes 68Erwerb des unmittelbaren Besitzes  69Besitzwille als Voraussetzung 69Besitzerwerb durch bloße Einigung 70Besitzverlust 71Besitzarten 72Alleinbesitz 72Mitbesitz, § 866 BGB 73Teilbesitz, § 865 BGB 73Mittelbarer Besitz, § 868 BGB 74Besitzdiener, § 855 BGB 75Erbenbesitz, § 857 BGB 78Organbesitz 78Rechtmäßiger Besitz – unrechtmäßiger Besitz 79Fehlerhafter Besitz, § 858 Abs 2 S 1 BGB 79Eigenbesitz, § 872 BGB 80Fremdbesitz 80TEIL II MOBILIARSACHENRECHT 81Kapitel 6 Eigentumserwerb durch Rechtsgeschäft 83Eigentumserwerb beweglicher Sachen kraft Rechtsgeschäftsvom Berechtigten 83Inhaltsverzeichnis 13Einigung 84Eigentumsvorbehalt 85Aufschiebende oder auflösende Bedingung 85Anwartschaft 85Übergabe 86Übergabe direkt an Erwerber 87Übergabe an Hilfspersonen 88Übergabe an oder durch den Besitzdiener 88Übergabe an den mittelbaren Besitzer 88Übergabe an oder durch eine Geheißperson 89Sonderfälle der Übergabe 90Berechtigung 93Erteilung der Berechtigung kraft Gesetzes 93Erteilung der Berechtigung kraft Ermächtigung 94Verfügungsverbote 94Kapitel 7 Eigentumserwerb vom Nichtberechtigten 99Rechtsgeschäftlicher Erwerb durch Verkehrsgeschäft 102Rechtsgeschäftlicher Erwerb 102Verkehrsgeschäft 102Besitz vom Veräußerer erlangt 103Nicht in gutem Glauben 103Sache ist abhandengekommen 105Eigentumserwerb an abhandengekommenen Sachen, § 935 Abs 2 BGB 107Sonderfälle der Übergabe beim Erwerb vom Nichtberechtigten 108Erwerber hat Sache bereits in seinem Besitz, § 929 S 2, § 932 Abs 1 S 2 BGB 108Gutgläubiger Erwerb bei Besitzkonstitut, § 930, § 933 BGB 110Gutgläubiger Erwerb bei Abtretung des Herausgabeanspruchs,§ 931, § 934 BGB 110Wie du mir, so ich dir! Herausgabeanspruch des Erlangten 113Kapitel 8 Pfandrecht an beweglichen Sachen 115Inhalt des Pfandrechts 115Arten des Pfandrechts 116Vertragliches Pfandrecht, § 1204 BGB 117Entstehen eines vertraglichen Pfandrechts 117Übertragung eines vertraglichen Pfandrechts 120Schutz des Pfandrechts, § 1227 BGB 121Verwertung des Pfandrechts 121Verteilung des Versteigerungserlöses 124Erlöschen des Pfandrechts 124Gesetzliches Pfandrecht 125Arten gesetzlicher Pfandrechte 125Entstehen eines gesetzlichen Pfandrechts 126Erlöschen gesetzlicher Pfandrechte 127Kapitel 9 Erlöschen von Rechten Dritter 129Der Grundfall des Erlöschens von Rechten Dritter, § 936 Abs 1 S 1 BGB 129Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1, § 936 Abs 1 S 1 BGB 130Sonderfälle des Erlöschens von Rechten Dritter, § 936 Abs 1 S 2 BGB 132Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1 und S 2,§ 936 Abs 1 S 2 BGB 134Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1, § 930,§ 936 Abs 1 S 3 BGB 134Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1, § 931,§ 936 Abs 1 S 3 BGB 135Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1, § 931,§ 936 Abs 3 BGB 136Kapitel 10 Und plötzlich Eigentümer! Eigentumserwerb kraft Gesetzes 139Ersitzung, § 937 BGB 139Verbindung, Vermischung, Verarbeitung 141Verbindung mit einem Grundstück, § 946 BGB 141Verbindung einer beweglichen Sache, § 947 BGB 142Vermischung, § 948 BGB 143Verarbeitung, § 950 BGB 144Rechtsfolge bei Eigentumsverlust nach §§ 946 bis 950 BGB 145Eigentum an Schuldurkunden, § 952 BGB 147Eigentumserwerb an Erzeugnissen und Bestandteilen, § 953 ff BGB 148Grundregel, § 953 BGB 148Ausnahmen von der Grundregel, §§ 954 bis 957 BGB 149Aneignung, § 958 150Fund, § 958 151Verlorene Sache 151Der Finder und die Anzeigepflicht 151Eigentumserwerb 152Ansprüche des Finders 153Kapitel 11 Gib die Sache wieder her – Ansprüche des Besitzers 155Selbsthilfe, § 859, § 860 BGB 156Besitzwehr, § 859 Abs 1 BGB 157Besitzkehr, § 859 Abs 2 BGB 158Besitzkehr bei Grundstücken, § 859 Abs 3 BGB 159Selbsthilfe des Besitzdieners, § 860 BGB 161Possessorische Besitzansprüche, §§ 861, 862, 867 BGB 161Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes, § 861 BGB 162Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung von Störungen, § 862 BGB 163Besitzrechte des mittelbaren Besitzers, § 869 BGB 166Verfolgungsrecht des Besitzers, § 867 BGB 167Petitorische Ansprüche des früheren Besitzers, § 1007 BGB 168Herausgabeanspruch nach § 1007 Abs 1 BGB 169Herausgabeanspruch nach § 1007 Abs 2 BGB 171Inhaltsverzeichnis 15Schadensersatz für den Besitzer 173Schadensersatz nach § 823 Abs 1 BGB 173Schadensersatz nach § 823 Abs 2 i.V.m § 858 BGB 174Kapitel 12 Weil es mir gehört – Ansprüche des Eigentümers 175Herausgabeanspruch, § 985 BGB 175Besitzrecht vom Eigentümer erhalten 176Abgeleitetes Recht zum Besitz 178Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche, § 1004 Abs 1 BGB 179Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung nach § 1004 Abs 1 S 1 BGB 179Anspruch auf Unterlassung weiterer Beeinträchtigungen nach § 1004 Abs 1 S 2 BGB 181Schadensersatzansprüche des Eigentümers, § 823 Abs 1 BGB 182TEIL III IMMOBILIARSACHENRECHT 185Kapitel 13 Grund und Boden ist Basis der Immobilie 187Was Immobilienrecht eigentlich bedeutet 187Das Grundstück führt 188Das Besondere an Grundstücken 190Weil man Grundstücke nicht mitnehmen kann 191Kapitel 14 Das Entstehen und Vergehen verstehen 193Das Entstehen, Übertragen, Belasten von Grundstücksrechten 193Die Einigung 195Die Auflassung: Ein Sonderfall der Einigung 196Form der Einigung 196Die Eintragung 196Die Berechtigung 197Berechtigung bis zum Ende 197Wegfall der Berechtigung 197Sonderfall: Nachträgliche Verfügungsbeschränkung 198Noch Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung 200Vergleich von Immobilien und Mobilien 201Das Aufheben von Grundstücksrechten 202Die Erklärung 203Erklärung des Berechtigten 203Löschung des Rechts im Grundbuch 203Der große Unterschied zum Schuldrecht 204Besonderheiten bei der Aufhebung von Grundstücksrechten 205Kapitel 15 Grundstückseigentümer durch Vertrag 209Eigenheim – Glück allein 209Die Einigung und ihre Sonderform als Auflassung 210Sonderform der Auflassung 211Formen der Auflassungserklärungen 214Die Eintragung 214Die Berechtigung 215Noch Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung 216Fehlen einer Voraussetzung nach §§ 873, 925 BGB 216Der gutgläubige Erwerb von einem Nichtberechtigten 216Rechtsgeschäft als Verkehrsgeschäft 217Falscher Eintrag im Grundbuch 217Der Unberechtigte muss im Grundbuch eingetragen sein 218Bösgläubigkeit: Der Erwerber darf die Unrichtigkeit desGrundbuchs nicht kennen 218Im Grundbuch darf kein Widerspruch eingetragen sein 219Kapitel 16 Die Vormerkung – nicht Fisch, nicht Fleisch, aber unverzichtbar.221Das Ziel der Vormerkung 222Die rechtliche Einordnung der Vormerkung 223Das Entstehen einer Vormerkung 224Der Eintrag der Vormerkung ins Grundbuch 224Die Wirkung der Vormerkung 225Die Signalwirkung der Vormerkung 226Kapitel 17 Vorkaufsrecht – ich darf später mal 227Das Wesen des Vorkaufsrechts 227Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht 229Wirksames Entstehen des dinglichen Vorkaufsrechts 230Eintritt eines Vorkaufsfalls 231Wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts 232Rechte des Vorkaufsberechtigten 232Rechte des Dritten, der letztlich nicht Eigentümer wird 233Die Restabwicklung nach einem Vorkauf 234Kapitel 18 Eigentümer werden, ohne Vertrag 235Verbindung – alles folgt dem Grundstück 235Alles Show – Ausnahmen wesentlicher Bestandteile 237Der Apfel fällt vom Baum – Trennung von Früchten 239Keiner mag mich – herrenlose Grundstücke 239Kommt Zeit, kommt Recht – Buchersitzung 240Grundstücke im Nachlass – Erbschaft 241Wir werfen alles zusammen – Gütergemeinschaft 241Nicht richtig BGB gespielt – Zwangsversteigerung 242Die Gesellschaft braucht deins – Enteignung 242Kapitel 19 Nutzungsrechte – ein Stück Recht, bitte! 243Einordnung – Teilbaustein der Nutzungsrechte 243Nutzungsrechte allgemein – machen dürfen 245Inhaltsverzeichnis 17Nutzungsrechte des BGB – mehr geht nicht 245Konstruktion – rechtliche Bausteinen der Nutzungsrechte 246Grunddienstbarkeit – was beim anderen geht 247Einzelne Varianten der Grunddienstbarkeit 248Entstehen der Grunddienstbarkeit 250Rechte und Pflichten 251Erlöschen der Grunddienstbarkeit 253Besonderheiten zur Grunddienstbarkeit 254Beschränkte persönliche Dienstbarkeit – eine Person darf 254Abweichende Rechte, Pflichten und Besonderheiten 256Sonderfall Wohnungsrecht – die frühe Alterssicherung ohne Staatshilfe 257Wesentliche Rechte und Pflichten aus dem Wohnrecht 258Erlöschen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit 258Nießbrauch – der leere Bilderrahmen des Eigentums 260Entstehen des Nießbrauchs 261Rechte und Pflichten aus dem Nießbrauch 261Unübertragbarkeit des Nießbrauchs 262Unpfändbarkeit des Nießbrauchs 263Erlöschen des Nießbrauchs 263Besonderheiten des Nießbrauchs 264Ungeschriebene Altrechte – was Oma schon durfte 264Kapitel 20 Das Grundstück im Pfandleihhaus – Grundpfandrechte 267Der Stammbaum der Sicherheiten 267Das Grundstück als Pfand 269Was bisher geschah – Übersicht der Beziehungen 270Rechtliche Entwicklungsschritte bis zum Grundpfandrecht 271Grundpfandrechte – drei ungleiche Schwestern 272Die Hypothek – nie ohne ihren Freund Forderung unterwegs 273Die Grundschuld – lose gebunden, freiheitsliebend 273Die Rentenschuld – schon zu alt und nicht mehr gefragt 274Kapitel 21 Die Hypothek – wenn der Kredit lebensnotwendig ist 275Die Hypothek – war mal das Mustermädchen 275Geburt der Hypothek und ihre Besonderheiten 277War darf was? Rechte und Pflichten 278Brieflein oder Büchlein – die Arten der Hypothek 279Profi oder Amateur? – Verkehrs- oder Sicherungshypothek 279Die Briefhypothek: Das Recht als Brieflein 280Die Buchhypothek: Das Recht im Büchlein 282Rechtlein wechsel dich – Weitergabe der Hypothek 282Weitergabe der Briefhypothek 283Weitergabe der Buchhypothek 284Darf der das? – Berechtigung 285Das Ende der Hypothek 285Erfüllung des schuldrechtlichen Vertrags 285Ohne Forderung keine Sicherheit nötig 286Wie von Zauberhand: Die Hypothek verwandelt sich 286Die »Verwertung« der Hypothek 288Sonderfall: Du hast von mir noch 290Sonderfall: Ich habe doch für dich 291Kapitel 22 Die Nabelschnur der Grundschuld 293Die Grundschuld – sehr begehrt 293Die Grundschuld – frei und doch nicht ungebunden 294Der kleine, aber gravierende Unterschied 294Die genetische Gemeinsamkeit 296Geburt der Grundschuld und ihre Besonderheiten 297Am Anfang steht eine Forderung 297Zusätzlich braucht es eine Sicherheit 297Am Ende steht die Grundschuld 298Wer darf was? – Rechte und Pflichten 298Du hast nicht gezahlt: Rechte des Gläubigers 299Du darfst nicht: Rechte des Grundstückseigentümers 299Arten der Grundschuld 300Verbrieftes Recht 300Ein Recht, wie es im Buche steht 302Weitergabe der Grundschuld 302Weitergabe der Buchgrundschuld 303Weitergabe der Briefgrundschuld 305Erlöschen und Abwicklung: Das Ende naht 309Die Forderung erlischt 309Die Forderung wird nicht bezahlt 309Fälligkeit und Kündigung 310Keine Einreden 311Sonderfälle: Du hast von mir noch …; ich habe doch für dich 312Kapitel 23 Die Reallast – Von allem etwas? 313Einordnung der Reallast 313Entstehen der Reallast 314Elemente der Reallast 314Das steht auf dem Spiel: Haftung des Grundstücks 315Das muss drin sein: Wiederkehrende Leistungen 315Ganz genau geschaut: Die Leistung 316Ohne Moos nix los: Geldwert der Leistung 316Fundament: Darauf basiert die Reallast 316Doppelte Haftung: Grundstück und Eigentümer 317Praxisanwendung 318Absicherung einer Zahlungspflicht 318Altenteil, Leibgeding, Ausgeding und andere 318Gesetzliche Reallasten 319Gesamtübersicht zur Reallast 319Kapitel 24 Wenn Rechte zum Grundstück ernannt werden 321Struktur der grundstücksgleichen Rechte 321Ein Haus auf fremdem Grundstück: Erbbaurecht 322Das Ziel: Mein Gebäude, dein Grundstück 322Das Problem: Gesetzlich führt das Grundstück 322Die Lösung: Das Gesetz auf bestimmte Zeit abändern 323Das Entstehen des Erbbaurechts 323Besonderheiten in Struktur und Wirkung 324Das Besondere am Gebäude 325Das Ende des Erbbaurechts 326Folgen der Beendigung 328Scheibchenweise Recht: Wohnungs- und Teileigentum 329Ausgangspunkt: Ein Grundstück 330Die Aufgabe: Eine Aufteilung des Gebäudes 330Das Grundbuch des Wohnungseigentums 334Die Schaffung des Wohn- und Teileigentums 335Das tägliche Leben der Wohnungseigentümergemeinschaft 336Kapitel 25 Grundbuch-Bingo, aber kein Glücksspiel 337Wozu all der Aufwand? Safety first! 337Wer Grundstücke zu Sachen macht 338Wer Grundstücke bewacht 339Arten, ein Grundbuch zu führen 340Realfolium: Blatt für Blatt 340Personalfolium: Ein Grundbuch pro Eigentümer 341Das Aussehen des Grundbuchs 342Das Deckblatt 342Das Bestandsverzeichnis 343Erste Abteilung 344Zweite Abteilung 345Dritte Abteilung 347Wer etwas aus dem Grundbuch erfährt 348Für den Alltag – das Grundbuch-Bingo 349Ohne Antrag läuft nichts, § 13 GBO 349Das Jawort des Partners, § 19 GBO 351Eigentumswechsel, ein Jawort mit Nachdruck, § 20 GBO 351Dreifacher Durchschlag? Die Form nach § 29 GBO 352Ist er schon drin? Voreintragung im Grundbuch, § 39 GBO 353TEIL IV DAS EIGENTÜMER-BESITZER-VERHÄLTNIS 355Kapitel 26 Die Regelungen des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses – EBV 357Die Vindikationslage oder wie alles beginnt 358Aufbau der §§ 987 ff BGB 358Typen von Besitzern im EBV 359Abschlussfunktion und Sperrwirkung 360Schadensersatzansprüche des Eigentümers 361Schadensersatzansprüche gegen den verklagten Besitzer, § 989 BGB 361Schadensersatzansprüche gegen den bösgläubigen Besitzer, § 990 BGB 363Schadensersatzansprüche gegen den deliktischen Besitzer, § 992 BGB 365Schadensersatzansprüche gegen den redlichen, unverklagten Besitzer,§ 993 Abs 1 Hs 2 BGB 366Herausgabe von Nutzungen für den Eigentümer 367Nutzungen 368Keine Nutzungen 369Nutzungsherausgabe des verklagten Besitzers, § 987 BGB 369Nutzungsherausgabe des bösgläubigen Besitzers, § 990, § 987 BGB 371Nutzungsherausgabe des unentgeltlichen Besitzers, § 988 BGB 372Nutzungsherausgabe des deliktischen Besitzers, §§ 990, 987 BGB 373Nutzungsherausgabe des redlichen, unverklagten,entgeltlichen Besitzers, § 993 Abs 1 Hs 2 BGB 374Ersatz für Verwendungen des Besitzers 375Verwendungen 375Keine Verwendungen 375Ersatz für notwendige Verwendungen, § 994 BGB 376Ersatz für nützliche Verwendungen, § 996 BGB 380Wegnahmerecht des Besitzers, § 997 BGB 381TEIL V DER TOP-TEN-TEIL 383Kapitel 27 Zehn wichtige Anspruchsgrundlagen und Prüfungsschemata zum Sachenrecht 385Herausgabeanspruch § 985 385Wiedereinräumung des Besitzes, § 861 Abs 1 BGB 386Herausgabeanspruch des früheren Besitzers, § 1007 BGB 386Herausgabeanspruch nach § 1007 Abs 1 BGB 387Herausgabeanspruch nach § 1007 Abs 2 BGB 387Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung, § 1004 BGB 388Anspruch auf Beseitigung bestehender Beeinträchtigung, § 1004 Abs 1 BGB 388Anspruch auf Unterlassung weiterer Beeinträchtigungen,§ 1004 Abs 1 S 2 BGB 388Beseitigung der Besitzstörung, § 862 BGB 388Anspruch auf Beseitigung bestehender Störungen,§ 862 Abs 1 S 1 BGB 388Anspruch auf Unterlassen weiterer Besitzstörung, § 862 Abs 1 S 2 BGB 389Ausgleich in Geld, § 906 Abs 2 S 2 389Vergütung in Geld, § 951 Abs 1 i.V.m § 812 Abs 1 S 1 BGB 389Duldung der Zwangsvollstreckung, § 1147 BGB 390Grundbuchberichtigungsanspruch, § 894 BGB 391Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung, § 888 BGB 391Stichwortverzeichnis 393